源头：地产与营业上海领商企业管理咨询有限公司

　　曩昔六个月，咱们遇上了连年来最严峻的磋磨环境。期内物业销售达港币12亿元，带动总收入加多17%至港币61亿元。关联词，咱们的中枢业务（即时常性租赁收入）下降7%至港币49亿元，而鞭策应占基本租赁纯利则减少22%至港币18亿元。咱们亦录得估值亏空港币6亿元。

　　天然租赁收入减少是基本纯利下降的主因，但利息支拨较2023年同期加多52%（不计及成本化利息），对基本纯利也有要紧影响。若计及成本化利息，总财务用度则会加多21%。上述数字已计及东说念主民币兑港币贬值2.8%。

　　监于2023年上半年的租赁收入创下新高，在踏入2024年前，咱们已展望本年上半年将靠近挑战。因此，看护层尽责尽责，接力收窄事迹差距，惟市况较预期差，恒隆位于上海的购物市集佃户销售额下降了越过20%，而上海除外的购物市集则录得低单元数跌幅。由于上海两座购物市集的进展尤为进攻，足以令咱们所有这个词这个词内地物业组合的佃户销售额下降13%。

　　2024年头数个月，咱们和许多耗费佃户都渴望，佃户销售额在紧接下来的数月能复兴增长。可惜到了第二季，6月的销售额仍然消沉，咱们的守望日渐茫乎。市场有说耗费牌下调其2024年全年预测，并晓示蔓延或取消新店开业揣度打算。幸好，咱们暂时并未受影响。

　　基本纯利下降有两个显然主因：佃户销售额下落（甚而租赁收入减少），以及利息支拨加多。租赁收入减少罕有个原因。曩昔六个月，影响咱们耗费销售额的最大致素是日圆贬值，这促使耗费佃户销售罕见流至日本。

　　2024年上半年，日圆兑东说念主民币较2023年同期贬值了15%至20%，在日本购物因而较在中国内地低廉得多；若计及退税，两地价钱各别更扩大至约30%。这是引致在2024年5月，中国赴日游宾客数较2023年5月增长越过300%的部分原因。

　　赴日游宾客数显着攀升的同期，中国搭客全体出境东说念主数相同大幅高潮，死心第一季末，已达到2023年水平的近400%。按面前趋势，我展望这种出境旅游的意欲在夏日终端前都不会松开。

　　销售额下降的另一主要原因，是破费者普遍对市场穷乏信心，这有时是咱们上海除外的购物市集（包括高端和次高端购物市集）佃户销售额下降4%的主因。经济不豁达加上预算紧缩，家庭的可应用开赞助续减少。

　　关联词，影响咱们购物市集的，更多是顾主到访次数或购买量的减少，而非所买居品的质素“左迁”。这种宇宙缓和可能会因破费情谊或宏不雅环境改换而逆转，而大多数东说念主都指望政府向市场释出讯号。然则，死心撰写本文时，仍未见明确的讯号。

　　终末，我思谈谈在疫情时辰曾与投资者和媒体论及的一个不雅点，即中国破费者于内地在岸购买与在境外离岸购买耗费的比例。

　　近期离岸破费加多的缓和不错视为转头均值，咱们暂且不谈全体销售界限，疫情前中国破费者在内地购买耗费的占比为35%，其余65%为离岸破费，举例在香港、欧洲或日本。疫情时辰，由于无法外游，在岸破费的占比增至100%。

　　面前外游已收复，合理的预测是在岸的耗费破费占比将复兴到一个普通化的新数值，即大致35%至100%之间。面前的占比约为60%，较疫情时辰的水平下降40%，这亦然导致咱们销售额下降的主因。

　　关联词，值得小心的是，面前在岸耗费破费占比仍较疫情前高出逾70%。尽管难以揣度若何的占比才是常态，但我合计最坏的情况很快便会曩昔，因为之前无法外游的破费者，跟着他们享受外游购物的第二个夏天快将结束，我但愿已弥散让他们解脱“旅行心瘾”。

　　连累鞭策应占基本纯利的另一要素是较高的利息支拨，无奈刻下利率仍较咱们预期中高。纵使咱们在如斯市况下不思加多欠债率或利息成本，但参照咱们按期发布的成本支拨揣度打算，数年前咱们已融会到公司的欠债将达至刻下水平。

　　咱们连年的罕见贷款主要与昆明、武汉和无锡余下期数的发展，以及杭州恒隆广场的栽种工程掂量。自从武汉“恒隆府”、皓日（TheAperture）和228电气说念花式齐全后，咱们不再把联系栽种贷款的利息成本化，这些利息支拨刻下在损益表入账。这些要素加上香港利率高潮，拉高咱们的利息成本。

　　凭据最新预测，咱们预期公司的债务和利息水平将在两年后见顶，约35%支配，对公司而言不错禁受。

　　磋议到利息成本加多，看护层已注视多个减轻债务使命的决议，包括积极适度成本支拨和营运开支，以及在派发2023年度末期股息时提供以股代息的聘用。咱们在本年1月曾暗示，公司若有罕见现款，将最初用作偿还债务，其次是支付股息，然后是新投资。看护层预期上述优次轨则将赓续防守，直至债务和利息支拨情况好转。

　　尽管这些宏不雅阻力难以即时获得责罚，但公司并未因此任性。我欢然施展，恒隆在管治、看护、营运和可持续发展方面都有长足高出，助咱们招架外来冲击、执紧畴昔机遇。

　　有些鞭策应该已钟情到，咱们在本年3月委任了李天芳女士为董事会成员。李女士为资深零卖业大家，曾任中国最大体育用品公司之一“特步”的行政总裁，在中国各地以及先锋和鞋类零卖领域均有丰富训诲，恰巧补足公司所需，同期亦为董事会注入新的专科常识。

　　从营运角度看，零卖领域的两大进攻要素是租赁率和客流量。在这两花式的上，咱们大致全体提高。咱们的零卖租赁率和客流量一如既往进展理思，购物市集的总租赁率较客岁同期高潮四个百分点，其中耗费佃户的数量加多2%。

　　相同，内地物业组合的平均客流量也录得增长。天然销售额稍逊，但从上述基础数据可见，咱们的业务仍然郑重。此外，即使期内销售房钱下降，但咱们的固定租赁收入的比例和金额均有所加多。

　　此外，我怀着快活的模样晓示，2024年上半年，上海除外地区的进展持续苍劲，扩大了咱们的收入基础，犹如为公司的营业模式加上有劲的第四条因循。固有的三大因循分辩是香港业务、上海的购物市集，以及内地的办公楼，面前增添了上海除外的购物市集。

　　每条因循所属的市场生态都略有不同，是以天然它们不可十足彼此对冲，但已奠下更开阔的基础，确保畴昔收入安稳。

　　咱们在可持续发展方面的服务和配置更进一竿，与LVMH的配合已步入第二个年头，两边团队已经充满活力。除了这项前所未有的揣度打算外，咱们还彭胀了“Changemakers：佃户可持续发展配合揣度打算”。Changemakers揣度打算涵盖七个城市14项物业的16家佃户（包括零卖及办公楼），触及总租赁面积逾78，000平方米。这符号着咱们与佃户和持份者联袂配合的新里程碑，为市场提供最适当可持续发展原则的营商空间。

　　终末，我将冲破成例，就公司的股价谈一些不雅察所得；咱们以往很少以书面体式挑剔此话题，在本函中就更少了（其中自有充分事理）。真切探究股价的轻微变动并无趣味，因此我齐集商讨较高等次的要素。

　　许多投资者（包括咱们的主要鞭策）都问及为何恒隆地产股价在这15年来进展都不好。咱们的股价进展逊于恒生指数及大部分同行，但这确定不反应咱们的营运进展。按其影响进度排序，我合计有三个主要原因：地缘—主若是资金从中国内地以及与联系的企业流出；行业—所有这个词这个词地产行业的股价进展欠安；可比对象—穷乏易于相比的公司/竞争敌手。

　　从事环球业务的东说念主都知说念，资金流出中国内地（包括香港）主要因为地缘政事。天然，监管步调变化难料，改换有时来得不对时宜，真的对场面匡助不大，但据分析师和投资者的反馈指出，地缘政事如故主因。部分受市场要素及监管变化影响，内地住宅房地产市场面前一跌消沉。尽管咱们莫得踏足该市场，但股市各大指数和各式股票分类都把咱们与该等进展远逊市场的发展商同日而说念。天然公共是不同类型的公司，但咱们的股价未免受攀扯。

　　由此可带出我的第三点：天然咱们的业务并非惟一无二（在中国内地有许多公司持有高端购物市集组合，也有不少领有高端办公楼），但莫得其他公司像咱们这般倚重这些业务板块，这是咱们独到之处。

　　与咱们最肖似的竞争敌手，要么除了高端购物市集外还持有普遍中型和群众化的购物市集，以及住宅房地产物业，又或是在收入源头方面更依赖香港市场。由于市场上莫得信得过可比对象，很难把咱们与同行作相比分析。

　　咱们的营业模式颇为独到，且我敬佩其压根上是郑重的。尽管近期中国内地的破费市场有所放缓，但我不合计破费者会毫无起因倏得不购买耗费或住手光顾咱们的购物市集。事实上，若要预测畴昔趋势，破费者将会赓续追求更好的糊口品性，其中一个路线便是购买更优质的居品和服务，而这正恰是咱们业务长处。

　　归记忆底，上述原因齐是市场实况，对此看护层定当竭尽所能，减轻联系影响。

　　这是我就任董事长以来的首封《致鞭策函》，谨此感谢诸位鞭策多年来对恒隆的不懈赞助。请公共释怀，咱们将一如既往尽心辛勤成为业内最佳的营运者，让诸位相信、信任并持续赞助恒隆。

　　我也在此至心感谢诸位共事，他们持续全心毕力，杀青咱们“只选好的 只作念对的”的承诺，为客户缔造优享糊口空间。

　　董事长

　　陈文博

　　香港，2024年7月30日

海量资讯、精确解读，尽在新浪财经APP

使命剪辑：尉旖涵 上海领商企业管理咨询有限公司